Immobilien & Baufinanzierung

Die Finanzierung von Immobilien

Die Finanzierung einer Immobilie stellt in der Regel eine Kreditaufnahme in einer Größenordnung dar, die das Nettojahreseinkommen eines Durchschnittsverbrauchers um ein Vielfaches übersteigt. Dementsprechend sorgfältig und vorausschauend sollte die Immobilienfinanzierung geplant und strukturiert sein.

Das Annuitätendarlehen

Die häufigste Finanzierungsform ist neben dem einzusetzenden Eigenkapital, das etwa zwanzig Prozent des Investitionsvolumens betragen sollte, ein langfristiges Annuitätendarlehen. Im Sinne einer möglichst langfristigen Kalkulationssicherheit sollte das Darlehen mit einer auf viele Jahre vereinbarten Zinsfestschreibung versehen sein. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang jedoch immer das bei Aufnahme vorherrschende Zinsniveau.

In Zeiten sehr hoher Zinsen kann es durchaus sinnvoll sein, in Erwartung wieder fallender Zinsen eine nur kurze Zinsbindung einzugehen. Wer diese Variante wählt, sollte aber in der Lage sein, auch gegebenenfalls weiter ansteigende Zinsen bedienen zu können. In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung, die ohnehin den Vorteil hat, dass der Kreditnehmer, nicht aber die Bank, den Kredit nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist vorzeitig zurückzahlen kann.

Lebensversicherung und Bausparvertrag

Möglich ist auch ein an eine Lebensversicherung oder an einen Bausparvertrag gekoppeltes Immobiliendarlehen, für das nur Zinsen bezahlt werden müssen und das zu einem späteren Zeitpunkt durch die Fälligkeit der Lebensversicherung respektive durch die Zuteilung des Bausparvertrages zurückgeführt werden kann. Während die Koppelung an eine Bausparvertrag durchaus sinnvoll sein kann, muss bei der Einbindung einer Lebensversicherung beachtet werden, dass bei einer solchen Konstruktion bis zur Fälligkeit der Versicherung Zinsen auf den ursprünglichen Darlehensbetrag gezahlt werden müssen. Aus diesem Grund wird die Tilgungsaussetzung gegen Abtretung der Rechte aus einer Lebensversicherung in der Regel auch eher bei einer Finanzierungen für eine vermietete Immobilie eingesetzt, da in diesem Fall die Zinsen zu einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens führen. In jedem Fall ist es empfehlenswert, die Tilgungsraten so zu vereinbaren, dass bis zum Rentenalter eine Komplettrückführung des Kredites gewährleistet ist.

Die Einbindung bereits angesparter oder auch neu abzuschließender Bausparverträge kann aufgrund der garantierten, niedrigen Darlehenszinsen und der staatlichen Förderung diese Verträge an vielen Fällen sinnvoll sein, sollte aber aufgrund der kurzen Laufzeit eines Bauspardarlehens und der damit verbundenen hohen monatlichen Raten immer nur einen Baustein in der Gesamtfinanzierung darstellen.

Hilfreiche Förderprogramme

Geprüft werden sollte immer, ob vergünstigte Mittel der staatseigenen KfW in die Finanzierung eingebunden werden können. Insbesondere für energetische Modernisierungen, aber auch für altersgerechte Umbauten und andere Zwecke hält die KfW verschiedene zinsvergünstigte Kredite oder verlorene Zuschüsse bereit. Diese Mittel sind auch dann erhältlich, wenn ein Objekt erworben wird, an dem energieeffiziente Maßnahmen durchgeführt worden sind. Beantragt werden die KfW-Mittel über die Hausbank.

Für private Verbraucher kann auch die Möglichkeit, bei der Finanzierung der Immobilie die seit wenigen Jahren erhältliche staatliche Förderung von Tilgungsleistungen mit einzubeziehen, interessant sein. Dabei handelt es sich um steuerfrei mögliche Einzahlungen, die allerdings mit Beginn des Rentenalters nachzuversteuern sind. Diese in verschiedensten Varianten nutzbare Eigenheimrente ist eine zusätzliche, staatlich geförderte Altersvorsorge und wird umgangssprachlich mit Wohn-Riestern bezeichnet.

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