Der klassische Immobilienkredit

Wie funktioniert ein klassischer Immobilienkredit?

Immobilienkredit von Versicherungsgesellschaften

Wenn eine Versicherungsgesellschaft einen Immobilienkredit vergibt, muss zunächst einmal ein vereidigter Sachverständiger ein Wertgutachten anfertigen. Basierend auf diesem Wertgutachten gewährt dann die Versicherungsgesellschaft (Bonität des Kunden vorausgesetzt) ein Hypothekendarlehen, das im ersten Rang bis zu maximal 50% des Objektwertes gesichert sein muss.

Die Tilgung erfolgt Annuität (die Summe aus Zins und Tilgung bleibt für die Dauer der Zinsfestschreibung gleich, die ersparten Zinsen erhöhen die Tilgungsrate). Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss über die Höhe der Zinsen und der Annuität neu verhandelt werden. Es gibt aber auch die Möglichkeit, statt der Tilgung eine Lebensversicherung anzusparen und dann am Ende der Laufzeit das Darlehen auf einmal zu tilgen. Da die Ablaufleistungen der Lebensversicherungen, die nach dem 31.12.2004 neu abgeschlossen werden/wurden, nicht mehr steuerfrei sind, hat dieses Tilgungsmodell gegenüber der annuitätischen Tilgung kaum noch Vorteile.

Immobilienkredit von Hypothekenbanken

Ein solcher Kredit ist außerhalb der Finanzierung eines gewerblichen Objektes ebenfalls ein annuitätisches Darlehen. Allerdings darf die Hypothekenbank bis zu 60% des Objektwertes finanzieren.

Immobilienkredit von Geschäftsbanken, Genossenschaftsbanken und Sparkassen

Auch hier werden die Darlehen im Regelfall als Annuitätendarlehen vergeben, wobei der Beleihungsauslauf 60 Prozent des Objektwertes überschreiten darf. Heutzutage sind Beleihungen bis zu 80 Prozent des Objektwertes als normal anzusehen. In Ausnahmefällen können diese Grenzen überschritten werden. Bei diesen Darlehen sind die Zinsen im Regelfall höher als bei den erstgenannten Varianten, weil das sogenannte Ausfallrisiko höher ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein solches Darlehen ggf. durch eine Zwangsversteigerung getilgt werden muss und es dabei zu Verlusten kommt ist höher als bei den anderen Varianten.

Immobilienkredit von der Bausparkasse

Die Bausparkassen sind die klassischen Nachrangfinanzierer. Das heißt, dass diese auch Immobilienkredite vergeben, die im Rang nach den Versicherungsgesellschaften und Hypothekenbanken eingetragen werden können. So kann es auch im Nachrang zu günstigen Zinsen kommen. Um in den Genuss des zinsgünstigen Bauspardarlehens zu kommen, muss man erst Eigenkapital in Höhe von 40% bis 50% der Bausparsumme ansparen. Ist dieses erreicht, kann man über das Bauspardarlehen verfügen, das ebenfalls ein annuitätisches Darlehen darstellt.

Kurze oder lange Zinsbindung?

Bei einer kürzeren Zinsbindung hat man immer niedrigere Zinsen zu bezahlen, geht aber ein hohes Risiko ein, bei Ablauf der Zinsbindung mit erheblichen Ratensteigerungen konfrontiert zu werden.

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